QnA] 6. 주택임대차보호법 - 대항력

 

 

안녕하세요? 공인중개사 Kim입니다.

 

오늘은 그동안 미뤄두었던 포스팅 중 주택임대차보호법에 관하여 알아보려고 합니다.

 

주택임대차보호법.. 어디서 들은 것 같긴 한데 막상 또 보면 생소한 단어입니다.

말 그대로 '주택 임대차 계약의 임차인을 보호하는 법'입니다. (설명이 너무 허접해서 살짝 오글거립니다..)

 

주택임대차보호법의 제정목적을 알아볼까요?

 

주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

이렇듯 하늘 같은 집주인님으로부터 임차인을 보호해 주는 법입니다.

참고로 말씀드리자면, 법률 용어상 전세와 임대차는 다릅니다.

법률상 '전세'는 등기사항증명서(등기부등본)에 등기를 한 경우를 가리키는 용어입니다.

그렇습니다. 저희는 전세계약을 하더라도 등기부에는 기재가 안 되잖아요... 이렇듯 보증금을 내고 전세 or 월세 계약을 하는 경우를 법률상 '임대차'라고 부릅니다.

 

이러한 임대차 계약을 한 임차인을 보호하는 법입니다. 법 내용 또한 대부분 임차인 편에 서 있습니다.

그 많은 내용 중에서 오늘은 '대항력'에 관한 내용을 살펴보겠습니다.

 

'대항력' 들어보기는 하셨는데 뭐에다 쓰는지는 잘 모르시는 분이 많으시더라고요.

대항력 : 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을

     대항력이라 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

 

그래서 이 대항력을 갖춘 임차인은 양수인(새로운 집주인) 또는 경락인으로부터 기존 임대차 계약이 유효함을 주장할 수 있습니다. 기존에 작성한 계약서로 만기까지 편안히 지낼 수 있습니다.

 

그럼 이 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 할까요?

 

주택임대차보호법 제3조 제1항 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. - 이하 생략 -

 

조문은 역시 친절하게 알려줍니다.

임대차는 등기부에 설정하지 않더라도 주택을 인도받고 전입신고를 하면 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 합니다.

 

대항력의 요건 1. 주택의 인도. 2. 주민등록(전입신고)

 

뭔가 빠진 듯한 느낌을 받으시죠?

뭘까요?

바로 '확정일자'입니다.

 

많은 분께서 이 확정일자가 대항력의 요건인 줄 잘못 알고 계십니다.

그래서 제가 확정일자를 같이 포스팅하지 않고 따로 포스팅하는 이유입니다.

확정일자는 대항력의 요건이 아닙니다. 이 확정일자는 따로 포스팅을 자세히 하겠습니다.

 

아무튼, 위 대항요건을 갖추면 익일 0시부터 대항력 있는 임차인이 되는 겁니다!

 

간혹가다가 이러한 질문을 주시는 분이 계십니다.

"그러면 중간에 개인적인 일이 발생하여 잠깐 전입신고를 다른 곳으로 했다가 다시 이쪽으로 전입신고를 하면 어떻게 되나요?"

그러면 대항력을 상실하였다가 다시 전입 신고한 그 다음날 오전 0시부터 대항력을 갖춘 임차인이 됩니다.

그러한 상황이 발생하여도 대처만 잘하시면 대항력을 잃지 않고 전입을 옮길 수 있으니 무작정 전입신고를 빼지 마시고 차분히 알아보신 뒤에 전입을 빼시기 바랍니다.

 

비록 대항력과 확정일자를 따로 설명하기 위하여 포스팅을 각각 진행하지만 여러분께서는 잔금날 전입 신고하시고! 확정일자도 받으시면 됩니다!

 

잔금날 반드시 전입 신고!! 그리고 확정일자를 꼭!!! 받으시기 바랍니다^^

두 업무 모두 동사무소에서 할 수도 있고, 전입신고는 민원24에서, 확정일자는 인터넷등기소에서도 진행할 수 있습니다.

 

오늘도 엉망인 글을 읽으시느라 고생이 많으셨습니다.

어째 날이 갈수록 더 엉망이 되는 것 같습니다.

다음 포스팅에는 좀 더 노력하겠습니다.

 

 

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