QnA] 8. 11·3 부동산 대책

 

 

국토부가 11월 3일 오전 '11.3 부동산 대책'을 발표했습니다.

 

선 예고를 한 만큼 그동안 전문가들 사이에서 '이런저런 대책이 나올 것이다'라는 의견이 분분했습니다.

발표된 정책 역시 어느 정도 예상했었던 그런 내용이었습니다.

다만, 예상하지 못한 점은 서울 강남3구 정도에만 집중하여 규제할 것으로 생각했지만,

막상 나온 결과는 서울 전지역과 경기도 일부 지역, 세종시 등이 포함되었습니다.

예상했던 지역보다 훨씬 광범위한 지역에 규제를 가했다는 점이 강하게 다가옵니다.

 

언론 및 전문가들이 '강남3구에 집중되지 않겠느냐?'라는 예상을 했고, 이런 주장을 뒷받침하듯이 강남 재건축 및 분양시장에 집중되던 유동 투자자금이 규제에서 한 걸음 떨어져 있는 강북으로 옮겨가는 풍선효과까지 불러일으켰습니다.

 

강남을 포함한 서울 전지역이 조정 대상 지역으로 포함됨에 따라 분양시장과 재건축시장이 어떻게 반응할지는

조금 지켜봐야 하겠습니다.

 

 

11.3 부동산대책 총정리

 

1. 11.3 부동산대책의 정부 의도

실수요자 중심의 주택시장 형성 유도 및 주택시장 안정적 관리!

 

저금리로 인해 갈 곳을 잃은 유동자금이 그나마 안전한 투자처로 여겨지는 강남,서초,송파 등 분양시장에 집중이 되었고, 이로 인해 엄청난 청약 열풍을 불러일으켜 예상 밖의 높은 청약률로 이어져 수도권 대부분의 분양단지에서 완판

사태가 발생하였습니다.

 

완판 사태가 투자자들의 투자 심리에 불을 지펴 분양권에 고액의 프리미엄이 형성되고 실수요자와 해당 차익을 노리는 단기투자자들이 합세함으로 시장의 과열이 발생하였습니다.

 

그리하여 금일 발표된 11.3 부동산대책은 정부가 시장을 과열시키는 이 단기 투자자들을 걸러내어 실수요자를 보호

하자는 의미를 가진 듯싶습니다.

 

2. 11.3 부동산대책의 핵심 내용

▷ 청약시장 안정화를 위한 분양시장 규제 : 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한

▷ 과도한 단기 투자수요 관리 :중도금 대출보증 요건 강화, 2순위 청약통장, 청약일정 분리, 청약가점제 자율시행 유보

▷ 실수요자를 위한 금융 지원 : 정책모지기 지속 공급, LH 공공분양주택 중도금 지원

▷ 재건축 시장의 불법행위를 막기 위한 행정적인 제제 : 정비사업 제도 개선, 청약시장 불법행위 근절

 

시간 없으신 분께서는 위의 네 가지 사항만 보시고 '이런 것이 발표되었구나'하고 넘어 가셔도 될 것 같습니다.

하지만 더 자세히 알아볼 필요는 있으니 하나씩 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

11.3 부동산대책

 

  ▣ 11.3 부동산대책 - 청약시장

  1) 전매제한기간 강화    2) 1순위 제한    3) 재당첨 제한

 

 

 

  1) 전매제한기간 강화

▶ 적용시점 : 11.3(목) 입주자모집공고분부터

▶ 내용 :

서울 : 강남 4구(강남,서초,송파,강동) - 민간택지, 공공택지 구분 없이 소유권이전등기 시

서울 : 강남 4구 외 모든 구 - 민간택지는 1년 6개월, 공공택지는 소유권이전등기 시

 

경기도 : 과천시 - 민간택지, 공공택지 구분 없이 소유권이전등기 시

      성남시 - 민간택지는 1년 6개월, 공공택지는 소유권이전등기 시

하남,고양,화성(동탄2),남양주시 - 공공택지만 소유권이전등기 시 (민간택지는 제외)

 

부산광역시 : 해운대구,연제구,동래구,남구,수영구 - 민간택지 적용없음. (공공택지는 제외)

 

세종특별자치시 : 공공택지만 소유권이전등기 시 (민간택지는 제외)

 

※ 그 외 지구면적 50% 이상이 GB(그린벨트)해제된 수도권 공공택지 중 85㎡이하 주택은 전매제한기간을

별도로 규정 : 위 표 참조

 

  2) 1순위 제한

▶ 적용시점 : 주택공급에 관한 규칙 개정 시행일 이후 입주자모집승인신청분 부터

▶ 내용 :

조정 대상지역에 청약시 아래 ①~③의 자를 1순위에서 제외(주택공급에 관한 규칙)

① 세대주가 아닌자

② 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자

③ 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자

 

3) 재당첨 제한

▶ 적용시점 : 주택공급에 관한 규칙 개정 시행일 이후 입주자모집승인신청분 부터

▶ 내용 :

구분	재당첨 제한 대상자 (요건)	당첨이 제한되는 주택 (효과)
현핸대상	■ 분양가상한제 적용주택 당첨자 ■ 5.10년 공공임대주택 당첨자 ■ 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자	■ 국민주택 ■ 민영주택 中 투가과열지구 내 주택
+	+	+
추가대상	■ 민영주택 중 - 조정 대상지역의 주택 당첨자 * 공공택지는 분양가상한제에 기(旣) 포함	■ 민영주택 中 - 조정 대상지역의 주택

 

 

※ 국토부에서 발표하길 '주택공급에 관한 규칙' 개정을 11월 중순에 완료할 계획이라고 합니다.

 

 

▣ 11.3 부동산대책 - 과도한 단기 투자수요 관리

1) 중도금 대출보증 요건 강화    2) 2순위 청약시에도 청약통장 필요    3) 1순위 청약일정 분리  

4) 청약가점제 자율시행 유보

1) 중도금 대출 발급요건 강화 (HUG·주금공 내부규정)

▶ 적용시점 : 11.3(목) 입주자모집공고분부터

▶ 내용 :

조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 '전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부'에서

'전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부'로 강화가 되었습니다.

 

2) 2순위 청약신청시에도 청약통장이 필요 (주택공급에 관한 규칙)

▶ 적용시점 : '17.1.1일' 입주자모집승인신청분부터

▶ 내용 :

현재는 2순위 청약신청 시 청약통장이 없어도 청약신청금만 납부하면 청약신청이 가능했으나,

앞으로는 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약토장이 있어야 합니다.

※ 가입기간 및 예치금액 기준은 없음.

※ 조정 대상지역에서만 청약통장 필요. 다른 지역에서는 현행과 동일합니다.

 

3) 1순위 청약일정 분리 (사업주체 협조)

▶ 적용시점 : '16.12.1일' 입주자모집승인신청분부터

▶ 내용 :

현재는 당해지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수 받고 있으나,

앞으로는 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리하여 진행합니다.

위 예제와 같이 1순위 청약 접수를 이틀로 나누어 진행을 합니다.

 

4) 청약가점제 자율시행 유보

▶ 적용시점 : '17.1.1일' 입주자모집승인신청분부터

▶ 내용 :

당초에는 '17년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행할 수 있도록 위임할 계획이었으나, 조정 대상지역은 자율시행을 유보하여 가점제 적용비율을 40%로 유지합니다.

 

사실 청약가점제를 지자체에 위임을 하는 계획을 발표했으나, 아직 대부분의 지자체가 준비가 되어 있지 않은 상황입니다.

 

 

▣ 11.3 부동산대책 - 금융편

1) 정책모지기 지속 공급    2) LH 공공분양주택 중도금 지원

 

1) 정책모지기 지속 공급

- 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급

- 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입하여 유동화하는 적격대출의 한도도 2조원 증액(10.26 기 배정)하고 필요시 추가로 한도를 확대하여 실수요자 지원을 계속합니다.

 

2) LH 공공분양주택 중도금 지원

중도금 1회차 납부시기가 곧 도래하는 단지는 납부시기를 4~8개월 유예하고, 10월에 분양한 단지는 중도금 비율 및 납입 횟수를 최소화하여 중도금 조달부담 및 이자 경감을 기대합니다.

 

 

▣ 11.3 부동산대책 - 재건축·청약시장의 투명화

1) 정비사업 제도 개선    2) 청약시장 불법행위 근절  

 

1) 정비사업 제도 개선

① 경쟁입찰 확대 및 용역비 공개 (도정법)

앞으로는 모든 용역은 원칙적으로 일반경쟁을 통해 선정토록 하고, 일정금액 이상의 용역은 조달청의 민간수요자 전자조달시스템 사용을 의무화하도록 하며, 또한 지자체장이 조합별로 모든 용역비 정보를 공개하도록 의무화

② 금품·향응 수수행위 신고 활성화 (도정법)

자진신고 시 처벌을 감면할 수 있도록 하고, '신고포상금제'를 신설하여 제3자의 신고 활성화

③ 정비사업 대출보증 요건 강화 (HUG 내부규정, 11.3(목) 보증신청분부터)

현행 정비사업 대출보증은 관리처분인가 전, 일분분양분 분양보증은 기존 건축물 철거 전에도 발급되었으나,

앞으로는 정비사업 대출보증은 관리처분인가 후, 일반분양분 분양보증은 기존 건축물 천거 후에 발급

④ 조합 운영실태 점검 (행정지도)

국토부 · 서울시· 감정원이 합동 점검반을 구성하여 정비조합의 운영실태에 대한 집중점검을 실시(11월~ 두 달간)

 

2) 청약시장 불법행위 근절

① 「청약시장 불법행위 상시점검팀」 구성 및 운영

② 신고포상금 및 자진 신고제 감면 특례

③ 부적격 당첨자 청약제한 기간 연장

 

 

▣ 11.3 부동산대책 - 향후 추진일정

 

 

민영아파트 등 기존 주택을 규제하기보다는 과열된 분양 시장만을 겨냥한 대책이라는 평입니다.

현재 부동산 시장의 과열은 전국적이라기 보단 일부 지역에 국한되어 있다고 볼 수 있습니다.

전국적 대책이 아니란 점과 투기과열지역 지정을 하지 않았단 점에서 과하지 않은 정책이라는 평이 주를 이룹니다.

하지만 일각에서는 서민을 위한 대책이 빠졌단 점에서 '아쉽다'라는 말이 들립니다.

 

일단은 입주권까지 전매제한 규제를 하지 않았다는 점이 어떤 변수로 작용할지, 또한 재건축 시장과 분양 시장에서 길을 잃은 유동 투자 자금이 어디로 향하는지 지켜봐야 할 것 같습니다.