안녕하세요? 공인중개사 KIM입니다.
요즘 정리해야 하는 포스팅은 넘쳐서 흐르고 있는데, 여행을 다녀오는 바람에 포스팅이 늦어졌네요.
그래서 오늘은 그동안 미뤄뒀던 주택임대차보호법 '확정일자'에 대하여 포스팅해 보겠습니다.
이전에 대항력에 관하여 포스팅을 작성하였는데요, 대항력과 함께 다니는 '확정일자'에 대하여 알아보겠습니다.
'확정일자'란 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말한다. 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따라 공매할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다
(출처 : 네이버 지식백과(http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=587387&cid=42094&categoryId=42094))
그럼 '확정일자'는 왜 받는 것일까요?
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주택임대차보호법 제3조의2 제2항 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 을 변제받을 권리가 있다 |
주택임대차보호법 조문을 보시면 '대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.'라고 명시되어 있습니다.
확정일자를 받음으로 내 순위를 보전하여 만약 임차주택이 경매로 넘어갔을 경우에 나보다 후순위인 권리들보다 우선하여 보증금은 변제받을 수 있단 말입니다.
우선변제권의 발생 시기는 언제인가?
대항력은 대항요건을 구비한 익일 오전 0시부터 대항력이 발생하지만,
우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖추면 바로 우선변제권이 발생합니다.
ex) 10월 1일(대항요건), 10월 3일(확정일자) : 10월 3일 우선변제권 발생
10월 1일(확정일자), 10월 3일(대항요건) : 10월 4일 오전 0시 우선변제권 발생
일반적으로 우리는 잔금일에 주택을 인도받아 이사하고 전입신고를 하면서 확정일자도 부여받습니다.
그러면 대항력도 다음날 오전 0시에, 우선변제권도 다음날 오전 0시에 발생을 합니다.
그러면 이런 경우는 어떨까요?
잔금날 이사를 하면서 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았는데, 당일 임대인이 대출을 받으면?
그러면 은행이 임차인보다 선순위가 됩니다.
이 점 유의하셔서 계약하실 때 안전하게 '잔금 익일, 혹은 잔금 당일까지 대출을 발생시키지 않겠다'는 문구를 특약사항에 기재하시는 건 어떨까요?
간혹가다가 임차인의 임대차계약서를 살펴볼 일이 있습니다.
요즘은 거의 없으시지만, 간혹 확정일자가 부여되지 않은 임대차 계약서를 받아볼때가 있습니다.
그럴 때면 정말 아찔합니다.
그래서 "왜 확정일자 안 받으셨어요?"라고 물어보면 "주인분 인상이 좋으셔서", "대출이 하나도 없어서", "굳이 받을 필요가 없을 것 같아서", "귀찮아서요" 등등 답변을 하십니다.
여러분, 본인의 재산은 본인이 지켜야 합니다.
임대차 기간 동안 아무 이 없이 지내시고 이사가는 분도 계시지만, 편안히 지내시다가 경매라는 날벼락을 맞으시는 분도 계십니다.
주인분의 인상이 선해 보이신다고 해서 주인분께서 여러분의 재산을 지켜주지는 않습니다.
본인의 재산을 지키기 위한 최소한의 노력조차 하지 않으면 안되는 세상입니다.
잔금 때 전입신고를 하기 위하여 관할 동사무소에 방문하시면서 앞으로 혹시 모를 일에 대비하여 꼭 '확정일자'를 받아두시기 바랍니다.
확정일자는 꼭 관할 동사무소가 아니라도 가까운 등기소, 혹은 인터넷등기소에서도 받으실 수 있습니다.
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