부동산 뉴스 - 2017.10.25

2017.10.25. 수요일

부동산 뉴스 간략 브리핑

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신DTI와 DSR이 각각 내년 1월과 내년 하반기부터 도입된다고 합니다.

신DTI는 기존 DTI에 적용되는 새로운 대출의 연간 원리금과 기존 대출 이자에 추가로 기존 주택담보대출의 원리금까지 반영한다.

DSR은 마이너스통장과 신용대출 등 주담대 이외 모든 대출의 원리금까지 반영한다.

정부는 일단 전국 확대 적용을 하지 않고 수도권 소재의 투기지역·투기과열지역 및 청약조정대상지역에 먼저 신DTI를 적용하고 전국 확대 여부를 정한다는 입장이라고 합니다.

이에 수도권에서 주담대가 있는 경우에는 추가 대출의 한도가 낮아질 것으로 보입니다.

또한 내년부터 HUG(주택도시보증공사)의 보증비율이 현행 90%에서 80%로 하향 조정됩니다.

게다가 수도권 및 광역시·세종시의 중도금 대출 보증 한도를 5억원으로 하향조정을 하니 분양시장에 변화도 생길 것으로 판단됩니다.

추가로 상환 능력이 부족한 취약 차주에 관한 지원책도 나왔습니다.

현재 대부업 금리 27.9%에서 내년 24%로로 낮추고 그 후 20%까지 낮추기로 하며 연체대출에 대한 가산금리도 3~5%로 내린다고 합니다.

내년 1월부터 신DTI가 적용되면 차주 소득 산정 방식이 더 꼼꼼해 질 것으로 보인다고 합니다.

현재는 소득에 대해 최근 1년분을 들여다 봤지만 2년분으로 확대 적용을 합니다. 

만약 향후 소득의 증가가 예상될 경우 소득 산정 시에 최대 10%를 증액하기로 했다고 합니다.

정부는 실수요자들이 이번 조치로 인해 피해를 받지 않도록 신DTI 적용을 제외하는 방안도 마련했다고 합니다.

일시적으로 주담대가 2건이 되는 차주를 위해 기존 주담대를 즉시 처분할 경우에는 부채 산정 시 현행 DTI와 마찬가지로 이자상환액만 반영하기로 했습니다.

또한 2년 안에 처분하는 조건일 때는 두 번째 주담대의 만기제한인 15년을 적용하지 않기로 했습니다.

신DTI와는 달리 정부는 DSR에 대해서는 금융사가 자체적으로 차주의 소득과 신용도를 평가하도록 여지를 뒀다고 합니다.

정부가 이번 수도권에만 한정하기로 결정한 것에 대해 의견이 갈리고 있습니다.

정부는 주담대 중 수도권 비중이 절반 이상을 차지하고 이번 신DTI가 수도권 다주택자에 대해 더 강화된 규제이기에 가계 부채 리스크 관리 측면에서 수도권에만 적용해도 충분하다는 입장입니다.

하지만 일각에서는 이번 가계부채 대책이 부동산 시장 경기를 급랭시켜 경제성장률 하락을 경계하기 위함이라는 입장이라고 합니다.

수도권 등 지역 아파트의 중도금대출 보증한도가 5억원으로 하향 조정되었습니다.

거기에 중도금대출 보증비율 상한선이 전체 대출 금액의 80%로 하향 조정됩니다.

이에 따라 내년 1월부터 수도권과 광역시 및 세종시에서 분양하는 아파트의 중도금 대출을 받으려는 사람은 최대 5억원으로 낮아집니다.

거기에 보증비율 상한이 80%로 낮아져 은행에서 나머지 20%에 대해 사업자에게 별도 신용보강을 요청할 수 밖에 없게 되었다고 합니다.

이로인해 서울 등 인기 지역은 괜찮겠지만, 비인기 지역의 경우 타격이 불가피 하다고 합니다.

최근 재건축 아파트의 시공권을 따내기 위한 건설사간 경쟁이 뜨거웠습니다.

하지만 이렇게 경쟁이 치열했던 사업장은 시공사 선정 후를 더 조심하셔야겠습니다.

강남권 아파트의 경우 사업성이 높은 편이어서 건설사들이 어마어마한 홍보비 등을 투입해 경쟁을 합니다. 

하지만 이렇게 엄청난 홍보비를 투입해 경쟁에 뛰어드는 데에는 본계약까지 상당한 기간의 차이가 있다는데 있습니다.

시공사 선정 시부터 본계약까지 시차가 있기에 단가 차이가 발생하기 때문입니다.

이로 인해 새로운 설계에 맞춰 도급 공사비를 새로 제시하는 것이 보편적이라고 합니다.

시공사 선정 때와는 다르게 이후에는 건설사가 주도권을 쥐면서 단가를 올리기 쉬운 구조라고 합니다.

토목 공사 때 암반이 나오지 않는 한 공사비는 엇비슷하다고 합니다.

이에 본인이 투자한 재건축 사업이 제대로 진행되는지 점검하려면 다른 사업장 조건과 비교하는 것이 바람직하다고 합니다.

지난 2년 동안 경기도 아파트 매매가와 전세금을 조사한 결과 매매가격이 전세금보다 더 많이 상승했다고 합니다.

과천과 광명, 성남, 구리, 안양, 김포 등 6곳의 차이가 두드러졌다고 하는데요.

과천과 광명의 경우 재건축과 재개발의 기대감으로, 성남은 위례신도시로 인해, 구리는 별내선의 영향을 받았다고 합니다.

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